Doric InvestissementDoric Investissement Recevoir le dossier

Immobilier d'entreprise — Orne (61)

Votre locataire
s'appellerait La Poste.

Un immeuble d'activité de 624 m² déjà loué, exploité comme plateforme de distribution du courrier. Bail commercial renouvelé, effet au 1er janvier 2024, loyer de 84 069 € HT par an, payable trimestriellement d'avance.

Une autre manière de développer un patrimoine immobilier, à côté de l'investissement en appartement.

Recevoir le dossier confidentiel Comprendre l'opération

Demande sans engagement — accès après validation de votre profil investisseur.

Façade de l'immeuble d'activité loué à La Poste à Saint-Ouen-sur-Iton — bardage métallique noir, blanc et jaune, entrée et parvis enrobé
21 rue Robert Cassou — Parc d'activités du Buat, 61300 Saint-Ouen-sur-Iton (Orne)

Loyer annuel

84 069 € HT

indexé ILAT chaque année

Rendement acte en main

8,69 %

sur l'enveloppe estimative

Enveloppe estimée

967 500 €

dont ≈ 67 500 € de frais

Bail en cours

Depuis 2024

échéance au 30 juin 2033

Diversification

Et si votre prochain investissement n'était pas un appartement ?

Le même métier — un propriétaire, un locataire, un loyer — avec des règles différentes.

L'immobilier d'entreprise repose sur un bail commercial et non sur un bail d'habitation. Le locataire est une entreprise, la durée d'engagement est longue, et la répartition des charges se négocie contrat par contrat. Ce n'est ni plus simple ni plus compliqué que le résidentiel : c'est autre chose, et cela peut compléter un patrimoine déjà constitué de logements.

Comparaison indicative — appartement locatif / cet immeuble d'activité
Appartement locatifCet immeuble d'activité
Bail d'habitationBail commercial
Locataire particulierLa Poste (SA), représentée par Poste Immo
Gestion d'un logement et de ses occupants successifsGestion d'un actif professionnel unique
Taxe foncière généralement supportée par le propriétaireIci, taxe foncière refacturée au locataire
Loyer révisé selon l'IRL, encadrements possiblesLoyer indexé annuellement sur l'ILAT
Rendement variable selon le marché localIci, rendement acte en main annoncé de 8,69 %
Ticket souvent plus accessibleTicket d'environ 967 500 € acte en main
Cette comparaison est indicative. La pertinence de chaque stratégie dépend de la situation personnelle, fiscale, juridique et financière de l'investisseur, et doit être appréciée avec ses conseils habituels.

Le revenu

Un loyer déjà encaissé, et déjà revalorisé

Le bail ne démarre pas : il produit. Depuis sa prise d'effet au 1er janvier 2024, le loyer a suivi l'indexation prévue au contrat et s'établit aujourd'hui au-dessus de son niveau d'origine.

Loyer encaissé chaque année

84 069 € HT

hors charges, versés par trimestre d'avance — 21 017,19 € HT à chaque échéance.

80 000 €→84 069 € indexation ILAT appliquée depuis 2024

Taxe foncière refacturée

Elle est supportée par le preneur selon la documentation locative — une répartition rare en résidentiel.

Indexation annuelle

Le loyer annuel est révisé chaque année sur l'indice ILAT, sans démarche du bailleur.

Durée ferme jusqu'à fin 2029

Le bail court jusqu'au 30 juin 2033, avec une faculté de résiliation ouverte au preneur au 31 décembre 2029.

Revenu locatif contractuel, dépendant de l'exécution du bail par le preneur. Les montants indiqués sont ceux constatés à ce jour et ne préjugent pas des indexations futures.

Un loyer déjà encaissé, indexé, avec la taxe foncière refacturée. Le dossier complet détaille l'ensemble des conditions.

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L'actif

Un immeuble d'activité exploité par La Poste

Centre courrier de L'Aigle — Parc d'activités du Buat

Vue d'ensemble de l'immeuble d'activité depuis la voie d'accès, avec la haie de clôture et le parc d'activités du Buat
Vue d'ensemble depuis la voie d'accès — Parc d'activités du Buat, Saint-Ouen-sur-Iton. Photographie non contractuelle.

Construit en 2014 et occupé depuis sa livraison, le bâtiment abrite la plateforme de distribution du courrier desservant le secteur de L'Aigle. Volume simple à double pente, bardage métallique, aire enrobée de 2 440 m², gestion des eaux pluviales intégrée par noues et bassin tampon.

Il est implanté au Parc d'activités du Buat, à Saint-Ouen-sur-Iton, en limite immédiate de L'Aigle, dans un environnement commercial et artisanal, à proximité de la N12 sur l'axe Paris — Basse-Normandie.

La contenance du terrain fait apparaître trois sources différentes selon les documents : 4 927 m² au titre, 5 423 m² au plan de masse (valeur retenue) et 5 500 m² à la notice. La surface exacte sera confirmée par le titre de propriété et le bornage.

Distances routières

  • L'Aigle3 km
  • Argentan45 km
  • Alençon55 km
  • Évreux60 km
  • Caen95 km
  • Paris145 km

Adresse : 21 rue Robert Cassou, Parc d'activités du Buat, 61300 Saint-Ouen-sur-Iton (Orne, Normandie). Parcelle : lot 1, section G n° 135.

Carte de situation : Saint-Ouen-sur-Iton, en limite de L'Aigle, entre Argentan et Verneuil-sur-Avre, sur l'axe Paris — Basse-Normandie
Situation à l'est de l'Orne, sur l'axe Paris — Basse-Normandie, à proximité immédiate de la N12.
Plan de masse : implantation du bâtiment, 67 places de stationnement réparties en cinq poches, noues et bassin tampon
Plan de masse 1:500 — implantation, stationnement et gestion des eaux pluviales (DPC modifié, EXO Architectes, 2013).

Chiffres clés

Les données de l'opération

900 000 €

Prix net vendeur

967 500 €

Enveloppe acte en main estimative

84 069 €

Loyer annuel HT HC actuel

8,69 %

Rendement acte en main annoncé

624 m²

Surface utile bâtie

5 423 m²

Terrain retenu, sous réserve de confirmation

67

Places de stationnement, dont 2 PMR

2014

Année de construction et de première occupation

Rendement acte en main calculé sur la base du loyer annuel actuel rapporté au prix net vendeur augmenté d'une estimation des frais d'acquisition. Hors financement, fiscalité personnelle, éventuels travaux, charges non récupérables et évolution future du bail. Le rendement net vendeur ressort à 9,34 %.

Situation locative

Un bail commercial déjà en place

Bail renouvelé en 2023, prise d'effet au 1er janvier 2024, pour une durée de 9 ans et 6 mois. Loyer payable trimestriellement d'avance, indexé annuellement sur l'ILAT. Taxe foncière refacturée au preneur. Aucun dépôt de garantie n'est constitué.

1er janv. 2024Prise d'effet du bail renouvelé
31 déc. 2029Prochaine faculté de résiliation — préavis 6 mois
30 juin 2033Échéance contractuelle du bail
Durée ferme — jusqu'au 31 décembre 2029 Bail en cours — jusqu'au 30 juin 2033

84 069 € HT par an

Encaissés par quart en début de chaque trimestre, d'avance.

Indexation ILAT

Révision annuelle sur l'indice des loyers des activités tertiaires (135,13 — 1T24).

Taxe foncière refacturée

Disposition prévue par la documentation locative, à vérifier dans le bail intégral.

Droit de préférence

Le locataire bénéficie d'un droit de préférence à purger dans le cadre de la vente.

Le loyer est un revenu locatif contractuel : il n'est ni garanti ni assuré, et dépend de l'exécution du bail par le preneur.

Vous préférez en parler avant d'aller plus loin ? Un premier échange de quinze minutes suffit à savoir si le dossier vous concerne.

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Pour un investisseur résidentiel

Ce que cette opération peut apporter

Diversification

Compléter un patrimoine composé principalement de logements par un actif d'entreprise, dont le cycle et les règles diffèrent du résidentiel.

Un locataire identifiable

Un immeuble occupé par La Poste (SA) pour une activité de distribution du courrier, exploitée depuis 2014 sur ce site.

Un rendement à analyser

8,69 % acte en main annoncé, à apprécier au regard du bail, de la localisation et du risque immobilier propre à l'opération.

Taxe foncière refacturée

Une répartition de charges plus favorable que la pratique courante en résidentiel, prévue par la documentation locative.

Un actif récent

Bâtiment livré en 2014, conçu et calibré pour une exploitation postale, réseaux raccordés et stationnement dimensionné.

Une gestion concentrée

Un seul actif, un seul bail, une seule échéance à suivre — une organisation différente de celle de plusieurs appartements.

Ces éléments ne sont ni automatiques ni universels : ils dépendent de l'exécution du bail, de l'évolution du marché et de la situation propre à chaque acquéreur.

Adéquation

Cet investissement est-il adapté à votre situation ?

Cette opération s'adresse notamment à un investisseur souhaitant diversifier un patrimoine résidentiel, à un chef d'entreprise disposant de liquidités, à un investisseur privé, à une société patrimoniale, une holding, une SCI selon sa forme et sa fiscalité, à un family office, ou à un acquéreur recherchant un actif immobilier déjà loué et disposant d'un apport et d'une capacité d'endettement adaptés.

L'acquisition peut également être étudiée à plusieurs, au travers d'une structure dédiée, lorsque le ticket dépasse la capacité d'un investisseur seul. Cette organisation a ses propres conséquences juridiques et fiscales, à examiner au cas par cas.

La structure d'acquisition, le financement et les conséquences fiscales doivent être étudiés avec les conseils habituels de l'investisseur : expert-comptable, avocat, notaire, conseil en gestion de patrimoine et établissement bancaire. Doric n'intervient ni comme conseil juridique ou fiscal, ni comme dépositaire de fonds.

Vérifier si cette opération correspond à mon profil

Simulation pédagogique

Ordre de grandeur du financement

Ajustez les paramètres pour situer l'annuité de crédit par rapport au loyer annuel actuel. Les valeurs proposées sont des hypothèses de travail, pas une proposition de financement.

Enveloppe acte en main retenue : 967 500 €. Hors assurance emprunteur, frais de garantie, frais de dossier et frais de structure.

Montant emprunté—
Mensualité estimée—
Annuité de crédit—
Loyer annuel actuel84 069 €
Différence annuelle avant fiscalité et charges non récupérables—
Cette simulation est purement indicative. Elle ne constitue ni une offre de financement ni une validation bancaire. Elle n'intègre pas la fiscalité, l'assurance emprunteur, les frais de garantie, les travaux, les frais de structure ni l'ensemble des charges. Le financement reste soumis à l'accord d'un établissement prêteur.

Étudier le financement de cette opération

Les ordres de grandeur vous conviennent ? Nous étudions le montage avec vous avant toute démarche bancaire.

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Analyse de l'actif, accès à la data room, préparation de votre positionnement et du financement.

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Transparence

Les éléments à vérifier en data room

Comme sur toute acquisition, une liste de points fait l'objet d'une vérification documentaire. Nous vous la communiquons dès maintenant, par transparence.

Doric Investissement, branche de Doric Groupe

Qui vous accompagne

Doric, conseil en immobilier d'investissement

Doric Investissement est une marque de Doric Groupe, société immatriculée depuis 2006 et titulaire de la carte professionnelle « Transactions sur immeubles et fonds de commerce ». Basée à Caen, la structure accompagne les investisseurs de l'identification de l'actif jusqu'à l'acquisition, en passant par l'analyse et l'étude du financement.

Interlocuteur

Eric Thybert

Téléphone

06 37 62 67 28

Email

ethybert@doric.fr

Carte professionnelle

CPI 1401 2015 000 001 726 Transactions sur immeubles et fonds de commerce — délivrée par la CCI de Caen, valable jusqu'au 20 octobre 2027.

Société

RCS Caen 492 379 979 Doric Groupe, SAS au capital de 50 000 €. Activité immobilière exercée sans interruption depuis 2006.

Responsabilité civile professionnelle

Sérénis Assurances Police n° VD 7.000.001/000596/19394, en cours de validité pour l'exercice 2026.

Sécurité des fonds

Aucun fonds détenu Doric ne reçoit ni ne détient de fonds : les mouvements financiers passent exclusivement par le notaire.

12 rue Pierre Aimé Lair, 14000 Caen

Questions fréquentes

Ce que les investisseurs nous demandent

Pourquoi investir dans un immeuble d'activité plutôt que dans un appartement ?
Il ne s'agit pas de remplacer l'un par l'autre. L'immobilier d'entreprise repose sur un bail commercial, un locataire professionnel et une répartition de charges négociée, là où le résidentiel repose sur un bail d'habitation et une gestion locative plus fréquente. Les deux approches peuvent coexister dans une stratégie patrimoniale ; le choix dépend de votre horizon, de votre capacité et de votre appétence au risque.
Le bien est-il actuellement occupé ?
Oui. L'immeuble est loué et exploité comme plateforme de distribution du courrier depuis sa livraison en 2014. Le bail en cours a été renouvelé en 2023 avec prise d'effet au 1er janvier 2024.
Qui est le locataire ?
La Poste (SA), représentée par Poste Immo. Il s'agit d'une société anonyme à capitaux publics. Cette qualité de signature ne constitue ni une garantie de l'État ni une garantie de maintien dans les lieux.
Quel est le montant du loyer ?
Environ 84 069 € HT hors charges par an, soit 21 017,19 € par trimestre, payable d'avance. Le loyer initial du bail renouvelé s'élevait à 80 000 € HT HC par an, et il est indexé annuellement sur l'ILAT.
Comment le rendement de 8,69 % est-il calculé ?
Il rapporte le loyer annuel actuel à l'enveloppe acte en main estimée, soit 900 000 € de prix net vendeur augmentés d'environ 67 500 € de frais d'acquisition estimatifs. Rapporté au seul prix net vendeur, le rendement ressort à 9,34 %. Ces calculs excluent le financement, la fiscalité personnelle, les éventuels travaux et les charges non récupérables.
Qui supporte la taxe foncière ?
Selon la documentation locative, la taxe foncière est refacturée au preneur. Cette disposition doit être vérifiée dans le bail intégral et ses avenants, mis à disposition en data room.
Jusqu'à quand le bail est-il en cours ?
L'échéance contractuelle est fixée au 30 juin 2033, pour une durée totale de 9 ans et 6 mois. La durée réellement ferme s'arrête toutefois au 31 décembre 2029, date de la prochaine faculté de résiliation du preneur.
La Poste peut-elle quitter les locaux avant 2033 ?
Oui, en exerçant sa faculté de résiliation au 31 décembre 2029, moyennant un préavis contractuel de 6 mois. C'est le principal point d'analyse du dossier : il conditionne le niveau de rendement et doit être intégré à votre scénario d'investissement.
Est-il possible de financer cette acquisition à crédit ?
C'est un montage courant sur ce type d'actif, mais il reste soumis à l'accord d'un établissement prêteur, qui appréciera votre dossier, la durée ferme du bail et la qualité de l'actif. Doric peut vous accompagner dans la préparation et la présentation du dossier bancaire.
Quel apport faut-il prévoir ?
Les banques demandent généralement un apport plus élevé en immobilier d'entreprise qu'en résidentiel, incluant a minima les frais d'acquisition. Le niveau exact dépend de l'établissement, de la structure d'acquisition et de votre situation ; il se détermine au cas par cas.
Puis-je acheter au travers d'une SCI ou d'une holding ?
L'acquisition peut être envisagée en nom propre ou via une structure, y compris à plusieurs. Chaque option emporte des conséquences juridiques et fiscales différentes, qui doivent être arbitrées avec votre expert-comptable, votre avocat et votre notaire.
Quel est le régime fiscal applicable ?
Il dépend entièrement de la structure d'acquisition retenue et de votre situation personnelle. Doric n'est pas conseil fiscal et ne délivre pas de recommandation individualisée sur ce point : cette analyse relève de vos conseils habituels.
Pourquoi le dossier est-il confidentiel ?
Il contient des éléments contractuels et locatifs qui ne peuvent être diffusés librement, notamment le bail et ses annexes. Sa transmission est réservée aux investisseurs dont le projet a été préalablement qualifié, le cas échéant après signature d'un engagement de confidentialité.
Quels documents seront disponibles en data room ?
Le mémorandum complet, le bail et ses avenants, les éléments cadastraux et fonciers, les plans, les éléments techniques disponibles et les diagnostics, sous réserve de leur communication par le vendeur. La liste exacte vous est précisée lors de l'ouverture des accès.
Quels sont les principaux risques de cette opération ?
La dépendance à un locataire unique, la faculté de résiliation de 2029, l'absence de dépôt de garantie, la spécificité du bâtiment au regard de son usage actuel, la profondeur limitée du marché local en cas de relocation ou de revente, et les contenances foncières à confirmer. Ces points sont détaillés dans la section « Les éléments à analyser » de cette page et dans le dossier.
Doric peut-il accompagner l'étude du financement ?
Oui, sur la préparation et la présentation du dossier auprès des établissements bancaires. Doric n'est ni prêteur, ni courtier en crédit, ni dépositaire de fonds : la décision appartient à la banque.
Puis-je visiter le site ?
Une visite peut être organisée pour un acquéreur dont le projet est qualifié, en coordination avec le vendeur et le preneur. Le site étant en exploitation, les visites sont encadrées et planifiées à l'avance.
Comment formuler une offre d'acquisition ?
Après analyse du dossier, l'offre est adressée par écrit et précise le prix, les conditions, le mode de financement et le calendrier envisagé. Doric vous accompagne dans sa formalisation et sa transmission au vendeur. Le droit de préférence du locataire devra être purgé dans le cadre de la vente.

Une question qui ne figure pas ici ? Appelez directement Eric Thybert.

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